Immobilie auf Zypern kaufen - (k)eine gute Idee?
Wir werden höchstwahrscheinlich auf Zypern ein Haus kaufen bzw. selber bauen. Ich war nie Typ Eigenheim - zur Miete wohnen und alles was für Investitionen zur Verfügung steht, in das Aktiendepot stecken - das war der Plan. Seit dem wir jedoch auf Zypern wohnen, hat sich für uns einiges verändert. Die Gründe habe ich in meinem Beitrag "Eigenheim auf Zypern - Warum eigentlich nicht?" vom Juni 22 zusammengefasst. Seit dem haben mich unzählige Mails zu dem Thema erreicht. Dafür möchte ich mich als erstes ganz herzlich bei euch bedanken. Neben den vielen positiven Empfehlungen und Hilfestellungen, kamen jedoch auch einige Mails mit kritischen Hinweisen insbesondere zum grundsätzlichen Thema "Immobilie auf Zypern kaufen". Dabei ist mir mehrmals ein Video geschickt worden, in dem zehn Gründe genannt werden, warum man keine Immobilie auf Zypern kaufen sollte. Ich möchte in diesem Beitrag auf diese Gründe eingehen und erklären, warum ich die angesprochenen Punkte im Video zwar interessant finde, aber auch warum sie für uns bzw. allgemein für Investoren nur bedingt relevant sind.
Vorbemerkung:
Ich spreche in diesem Beitrag ausschließlich über den südlichen Teil der Insel, welcher Teil der europäischen Union ist. Der nördliche Teil Zyperns ist ein Gebiet, welcher ausschließlich von der Türkei als Staat anerkannt ist. Ich möchte an dieser Stelle direkt den Hinweis aussprechen: Achtung vor Investitionen in Nordzypern. Es werden extreme Renditen versprochen und natürlich werden auch exorbitante Provisionen an die Makler gezahlt, die euch diese Immobilien vermitteln. Ich bekomme selber regelmäßig Anfragen von verschiedenen Agenturen, welche Immobilien in Nordzypern vermitteln. Die angebotenen Provisionen sind eine riesige rote Flagge für mich.
Wenn ich im folgenden also von Zypern spreche, meine ich damit den südlichen Teil der Insel.
Kritikpunkt 1: VAT
Wer eine Immobilie auf Zypern erwerben möchte, muss 19% Umsatzsteuer auf den Kaufpreis zahlen. Das ist korrekt. Die Kaufnebenkosten auf Zypern sind deutlich höher als beispielsweise in Deutschland. Allerdings gibt es hier eine wichtige Einschränkung: Wer die Immobilie für den Eigenbedarf erwirbt bzw. baut, zahlt nur eine reduzierte Umsatzsteuer in Höhe von 5%. Dies gilt Stand Dezember 2022 für die ersten 200qm² der selbst genutzten Immobilie. Die EU hat dagegen geklagt und darum wird diese Regelung sicherlich in naher Zukunft geändert werden. Aktueller Vorschlag der zypriotischen Regierung: Die reduzierte Umsatzsteuer gilt nur für die ersten 170qm² und maximal für einen Kaufpreis von 450.000€. Finde ich persönlich ganz spannend: in Deutschland werden statt Umsatzsteuer Grunderwerbsteuer gezahlt, diese liegen in Bayern und Sachsen bei beispielweise 3,5%. Dabei spielt die Größe des Hauses keine Rolle. Dagegen klagt die EU nicht - aber 5% für das erste eigene Haus ist für die EU ein Problem?
Aber ja, wer auf Zypern aus Investmentgründen kauft, zahlt 19% Umsatzsteuer, das ist korrekt.
Kritikpunkt 2: Schlechte Wiederverkaufsmöglichkeiten
Die Zyprioten wollen keine "gebrauchten Immobilien" kaufen, daher ist es schwer die Immobilien wieder zu verkaufen. Das ist korrekt. Zypern hat mit 73% eine der höchsten Wohneigentumsquoten in Europa. Allerdings werden die Immobilien entweder vererbt oder aber man baut neu. Zyprioten kaufen nur selten Immobilien auf dem Sekundärmarkt.
Wenn man eine Immobilie auf Zypern kaufen möchte und auf den Markt für die Einheimische Bevölkerung abzielt, dann ist dieser Kritikpunkt gerechtfertigt. Allerdings passiert das so gut wie nie. Es gibt auf Zypern zwei Märkte. Einen Immobilienmarkt für die einheimische Bevölkerung und einen für die Zuwanderer bzw. Touristen. Dabei gibt es unzählige Unterschiede. Einer der Unterschiede ist die Wiederverkaufsmöglichkeit. Die meisten Einwanderer auf Zypern kommen aus Großbritannien, Russland und dem DACH Raum. Für diesen Teil der Bevölkerung gibt es einen intakten Sekundärmarkt. Insbesondere auf der Plattform Bazaraki.com aber auch auf dem Facebook Marktplatz gibt es unzählige Angebote. Ich kenne selber unzählige Einwanderer, welche hier gekauft bzw. auch wieder verkauft haben. Das Haus, in welchem wir leben, wird gerade erneut verkauft und somit haben wir in 16 Monaten drei verschiedene Eigentümer gehabt.
Kritikpunkt 3: Schlechte Renditen bei der Vermietung
Der dritte Punkt bezieht sich auf die Renditen, welche bei der klassischen Vermietung erzielt werden können. Der YouTuber spricht von ca. 2% Mietrendite, welche man maximal erzielen könne. Das ist ohne Frage sehr gering. Hier trifft jedoch der gleiche Punkt zu wie bei Kritikpunkt Zwei: es gibt zwei verschiedene Märkte. Auf dem Markt für die einheimische Bevölkerung mag das zutreffen, auf den Markt für Einwanderer und Touristen auf keinen Fall.
Welche Mietrenditen sind realistisch?
Das Haus in dem wir leben, ist Anfang des Jahres für 440.000€ verkauft worden und aktuell könnte man rund 1.700€ Miete pro Monat erzielen. Bedeutet 20.400€ Jahresmiete geteilt durch 440.000 Kaufpreis ergibt 4,6% Mietrendite. Und hier könnte man einfach optimieren. Ich habe die letzten Monate selber lange überlegt als Investment eine Immobilie zu erwerben. Dafür habe ich mich mit einigen Investoren ausgetauscht. Das Attraktivste ist hier ohne Frage die Kurzzeitvermietung, da man bei vielen Villen 300€ und mehr pro Nacht in der Saison erzielen kann. In der klassischen Vermietung kommt man bei den Einfamilienhäusern auf 4-6% Rendite und bei Apartments auf 5-8% Rendite, je nach Lage und Qualität.
7% Mietrendite und mehr
Das Projekt, welches ich für uns kalkuliert habe, war in Paphos, ca. 250m entfernt vom Meer. Der Preis beläuft sich auf 520.000€ im Neubau + 30.000€ für den Pool, ergibt 550.000€ Nettopreis + 20% Kaufnebenkosten (Umsatzsteuer + Legal Fees) = 660.000€. Die zu erwartende Miete beläuft sich auf 3.700€ pro Monat. Sämtliche Nebenkosten werden vom Mieter getragen. Die Bruttorendite beträgt in diesem Beispiel 6,7%. Allerdings handelt es sich hier um ein Einfamilienhaus. In dem Projekt sind auch Apartments geplant, welche eine Rendite von etwas über 7% erzielen würden. Deutlich mehr als die im Video angesprochenen 2%. Wenn man in einem solchen Haus leben möchte und nur 5% Umsatzsteuer zahlt, steigt die Mietrendite sogar auf rund 7,7%.
Extrem hohe Mieten?
Wer zahlt denn über 3.000€ für ein solches Haus? Die Liste ist lang. Viele Häuser auf Zypern sind von schlechter Qualität - gebaut nicht für Mieter, sondern einfach nur um die Summe voll zu kommen, welche für das "Investoren-Passport-Programm" benötigt worden ist. Wir leben in einem solchen Haus und es werden je nach Jahreszeit 1.500€ bis 2.000€ gezahlt. Die Häuser, welche einen deutlich höheren Standard haben, dafür aber auch eher 500.000€ und mehr kosten, erzielen dafür auch eine deutlich höhere Mietrendite. Ich kenne selbst einige Leute die 3.000€ und mehr pro Monat zahlen, kalt, für ein drei Schlafzimmer Haus. Es gibt sogar je nach Bauträger Wartelisten für diese Häuser. Dieses Haus wird beispielsweise für 3.500€ inseriert und ist in deutlich schlechterer Lage. Ich nehme an, hier wird der finale Preis bei etwas unter 3.000€ liegen.
Kritikpunkt 4: Gesetzeslage pro Mieter
Der Mieter zahlt seine Miete nicht und es dauert Jahre bis du dein Eigentum neu vermieten kannst, weil der Mieter einfach in der Immobilie wohnen bleibt? Ja, das ist auf Zypern keine Seltenheit. Aber auch gibt es eine wichtige Einschränkung. Diese Gesetze stammen aus der Zeit, als Zypern geteilt worden ist. Viele Menschen haben alle ihr Hab und Gut verloren und sind in Wohnungen im Süden Zyperns gezogen. Die Flüchtlinge aus dem Norden sollten geschützt werden. Ist das für Investoren ein Problem? Nicht wirklich, denn diese Gesetze gelten nur für Häuser die vor dem Jahr 2.000 gebaut worden sind. Bei Häusern, welche nach dem Jahr 2.000 fertiggestellt worden sind, sieht es ganz anders aus. Ich kann da ein Lied von singen. Mietverträge gelten für maximal ein Jahr, danach können sie gekündigt werden.
Kritikpunkt 5: NichtEUBürger können nicht vermieten
Wenn die Häuser als Investment für die permanente Aufenthaltsgenehmigung oder für den Reisepass erworben worden sind, dann ist das korrekt. Ansonsten ist mir nicht bekannt, dass das nicht gehen sollte, ganz im Gegenteil. Gerade größere Komplexe werden häufig von chinesischen Investoren erworben und im Anschluss werden die Apartments einzeln vermieten.
Kritikpunkt 6: erhöhtes geopolitisches Risiko
Zypern ist seit 1974 de facto geteilt. Im Norden sind türkische Truppen gelandet und nicht wieder gegangen. Die Gefahr besteht, dass die Türkei auch den südlichen Teil einnehmen möchte. Man sollte wissen, dass zwischen dem nördlichen und südlichen Teil eine Pufferzone ist, welche von den "United Nations Peacekeeping Force in Cyprus" bewacht wird. Darüber hinaus gibt es noch Militärbasen des Vereinigten Königreichs auf Zypern. Dazu kommt, dass die französische und amerikanische Flotte regelmäßig zu Gast ist um die enormen Gasvorkommen vor Zypern zu schützen. Gibt es ein Risiko? Ohne Frage. Wie hoch schätze ich das Risiko ein? Zypern ist Teil der EU - hier gibt es ebenso wie bei der Nato eine Beistandsklausel. Zu lesen in Artikel 42, Absatz 7, des EU-Vertrages steht geschrieben, dass sich die Mitgliedsländer der Europäischen Union im Falle eines „bewaffneten Angriffs auf das Hoheitsgebiet“ unterstützen müssen. Dazu das strategische Interesse der Franzosen, Briten und Amerikaner. Alles in allem würde ich das Risiko als äußerst gering einstufen, aber es passieren gerade verrückte Dinge auf der Welt...
Kritikpunkt 7: Title Deed
Die Ausstellung der Title Deed dauert bis zu 10 Jahre. Die Ausstellung der Titel Deed Urkunde dauert in der Tat sehr lang. Der Prozess ist inzwischen jedoch deutlich schneller als noch 2018. Heute dauert es zwischen zwei und vier Jahren nach Fertigstellung des Gebäudes. Wer bereits fertige Immobilien kauft, sollte darauf achten ja. Aber eine entsprechende Due Diligence sollte für jeden Investoren selbstverständlich sein. Auch gibt es gute Anwaltskanzleien, die mit der Problematik vertraut sind und entsprechend unterstützen. Aber ja, den Kritikpunkt teile ich.
Kritikpunkt 8: Sehr hohe Preise
Die Preise auf Zypern seien enorm hoch. Diese Einschätzung teile ich nicht. Gab es in Zentraleuropa in den letzten zehn Jahren einen unfassbaren Run auf Immobilien, welches die Preise explodieren ließ, ist dies auf Zypern nicht der Fall gewesen. Wie in anderen mediterranen Länder auch gab es auf Zypern von Beginn der Zweitausender an bis zur Finanzkrise eine Immobilienblase. Seit dem verlaufen die Preise auf Zypern seitwärts.
Nach dem Platzen der Immobilienblase auf Zypern hat die Zentralbank die Eigenkapitalanforderungen bei Immobilienkäufen massiv erhöht. So müssen heute 30-40% + Kaufnebenkosten als Eigenkapital eingebracht werden. Auch hat man den Zugang zu Krediten für Ausländer verschärft. All dies hatte zur Folge, dass die Masse an billigem Geld auf Zypern kaum einen Einfluss auf den Immobilienmarkt hatte und die Preise seit dem Tiefpunkt relativ stabil sind.
Hohe Renditen dank Short Term Rental
Wenn man bereit ist etwas aktiver zu werden im Immobilienbusiness, eignet sich Zypern hervorragend um ein Kurzzeitvermietungsbusiness zu beginnen. Zypern ist ein beliebtes Reiseziel mit über 3 Millionen Touristen pro Jahr. Ich kenne privat einige Auswanderer, die ein solches Business betreiben. Wir reden hier über Renditen von 15% und mehr pro Jahr. Villen wie die oben als Investment gezeigte, können in den Sommermonaten problemlos für 400€ und mehr pro Nacht vermietet werden. Ich arbeite mit einem Bauträger zusammen, der ein ganzes Projekt mit sieben Villen mit Kurzzeitvermietung betreibt. Ich habe mir die Zahlen der letzten Jahre und den aktuellen Buchungsstand zeigen lassen. In den Jahren 2016 - 2021 gab es kein Jahr mit unter 17% Rendite, nach Kosten. Nur im Jahr 2020 gab es einen katastrophalen Einbruch. Wenn da jemand Interesse hat - ich suche aktuell einen Investor für 10 Villen für ein solches Business - Investitionsvolumen 4,8 Millionen.
Kritikpunkt 9: Hohe Verschuldung und schwache Wirtschaft Zyperns
Schaut man sich die Verschuldung Zyperns an, dann stimme ich zu: Zypern ist hoch verschuldet. Allerdings ist Zypern weit disziplinierter als man es in Deutschland vielleicht denken mag. Bis zum Platzen der Immobilienblase hatte Zypern eine sehr geringe Verschuldung, nur rund 50% des BIP. Durch die Rettung der zypriotischen Banken ist die Verschuldung in den Jahren nach 2009 bis 2013 explodiert. Zypern hat sich jedoch direkt ein heftiges Sparprogramm auferlegt und hat die Verschuldung von 109% auf 91% in fünf Jahren gedrückt. Dann kam das Jahr 2020. Die Verschuldung stieg erneut stark an und gleichzeitig ist die so wichtige Tourismusbranche stark in Mitleidenschaft gezogen worden. Und dennoch hat Zypern es geschafft die Verschuldung seit dem wieder auf gut 100% des BIP zu reduzieren. Also ja, die niedrigen Zinsen nach Einführung des Euros haben wie im Rest Südeuropas eine enorme Immobilienblase erzeugt. Die Kosten dafür sind zu einem gewissen Teil auf den Staatshaushalt umgelegt worden und ein weiterer Teil ist von den wohlhabenden Bürgern Zyperns bezahlt worden. Bankguthaben auf zypriotischen Banken von über 100.000€ Wert sind teilenteignet worden. Und dann kam das Jahr 2020. Ansonsten ist Zypern ein überaus disziplinierter Staat. Bis die Verschuldung jedoch wieder auf das Vorkrisenniveau zurückgeführt worden ist, wird es dauern. Dazu kommt die Abhängigkeit vom Tourismus und der Baubranche. Ja, den Kritikpunkt teile ich.
Kritikpunkt 10: extrem geringe Geburtenrate
Eine schrumpfende Bevölkerung ist Gift für die Wertentwicklung von Immobilien. Eine geringe Geburtenrate sorgt langfristig für eine schrumpfende Bevölkerung, daher ist dies eine Kennzahl die man im Blick haben sollte. Auf Zypern beträgt die Nettoreproduktionsrate (Anzahl der Kinder pro Frau) nur 1,3. Das ist sehr niedrig und deutlich unter der erforderlichen Rate von 2,0 um die Bevölkerung langfristig stabil zu halten.
Die Bevölkerung wächst
Trotz der extrem geringen Geburtenraten wächst die Bevölkerung Zyperns wie am Schnürchen. Betrug die Bevölkerung Zyperns vor 50 Jahren noch gut 600.000 Einwohner, liegt sie heute bei rund 1,2 Mio (gesamte Insel - vor 50 Jahren war die Insel noch nicht getrennt). Es gibt einen massiven Zuzug auf die Insel. Insbesondere Briten, Russen und auch Deutsche kommen nach Zypern. Junge Unternehmer, Familien, Rentner und viele Weitere zieht es auf die Insel. Attraktive steuerliche Rahmenbedingungen, rund 300 Sonnentage pro Jahr, englische Verwaltung, europäische Krankenversicherung, EU Zugehörigkeit, relativ geringe Lebenshaltungskosten und viele weitere Gründe sorgen für einen konstanten Zuzug. Also ja, die einheimische Bevölkerung mag langfristig sinken, aber für den relevanten Immobilienmarkt, Auswanderer und Touristen, sehe ich die Gefahr nicht. Ganz im Gegenteil: immer mehr Menschen wollen auf die Insel und die Fläche ist begrenzt, insbesondere die Lagen am Meer.
Fazit
Es gibt durchaus einige kritische Punkte, welche man im Hinterkopf haben sollte, wenn man vor hat auf Zypern Immobilien zu erwerben. Gleichzeitig sehe ich viele der genannten Punkte weit weniger kritisch als sie im Video dargestellt sind. Der Markt für Auswanderer und Touristen ist sehr attraktiv und bietet gerade im Bereich der Kurzzeitvermietung sehr attraktive Renditen. Aber auch wer hier leben möchte und nicht der Willkür der Vermieter ausgesetzt sein möchte, kann hier attraktive Mietrenditen erzielen. Immobilien auf Zypern kaufen? Für mich eine gute Idee. Wie bewertest du die Kritikpunkte? Lass es mich gern in den Kommentaren wissen.
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