Eigenheim auf Zypern - langfristig alternativlos - in Deutschland auch?

Ist eine Immobilie zum Eigennutz auf Zypern alternativlos?

Bis vor wenigen Monaten war ich so gar nicht der Typ für ein Eigenheim. Meine Vermögensaufteilung war klar: ich investiere in Aktien/ETFs und halte auch 30%+ an Cash, da ich als Unternehmer doch immer wieder attraktive Chancen sehe, in Märkten die nicht so transparent sind, wie der Aktienmarkt. Doch das hat sich geändert.

Vorbemerkung:

Ich spreche in diesem Beitrag ausschließlich über den südlichen Teil der Insel, welcher Teil der europäischen Union ist. Der nördliche Teil Zyperns ist ein Gebiet, welcher ausschließlich von der Türkei als Staat anerkannt ist. Ich möchte an dieser Stelle direkt den Hinweis aussprechen: Achtung vor Investitionen in Nordzypern. Es werden extreme Renditen versprochen und natürlich werden auch exorbitante Provisionen an die Makler gezahlt, die euch diese Immobilien vermitteln. Ich bekomme selber regelmäßig Anfragen von verschiedenen Agenturen, welche Immobilien in Nordzypern vermitteln. Die angebotenen Provisionen sind eine riesige rote Flagge für mich.
Wenn ich im folgenden also von Zypern spreche, meine ich damit den südlichen Teil der Insel.

Warum die Änderung?

Wir sind 2021 nach Zypern gezogen. 2021 hatten wir nach wie vor eine Ausnahmesituation auf der Insel. Die Mieten waren pandemiebedingt sehr niedrig. Jedes Jahr kommen mehrere Millionen Menschen auf die kleine Insel im Mittelmeer. Als Eigentümer einer Immobilie stellt sich immer die Frage: vermiete ich langfristig oder biete ich meine Immobilie für Touristen an. Es gibt einen heftigen Wettbewerb zwischen den beiden Möglichkeiten. 2020 und 2021 gab es nur sehr wenige Touristen, daher war viel Wohnraum für die langfristige Vermietung vorhanden. Das hat sich jedoch 2022 gedreht.

Back to normal?

Seit 2022 sind die Mietpreise gefühlt am explodieren. 40%, 50%, ja teilweise 100% Aufschlag innerhalb eines Jahres ist nicht ungewöhnlich. Jedoch scheint dies nur in einigen Extremsituationen eine Blase zu sein. Vor 2020 waren die Mietpreise bereits deutlich höher als in den Jahren 2020 und 2021. Was wir jetzt erleben ist wahrscheinlich in erster Linie eine Aufholbewegung der verlorenen zwei Jahre.

Baupreise

Auch wenn der Markt auf Zypern sicherlich sehr speziell ist und in großen Teilen nicht mit dem deutschen vergleichbar ist, haben sich hier die Baupreise doch ähnlich entwickelt wie in Deutschland. Insbesondere in den letzten zwei Jahren gab es heftige Bewegungen nach oben.

War es vor zwei Jahren noch relativ normal für 1000 - 1200€ pro QM auf Zypern zu bauen, sind wir jetzt eher bei 1800 - 2000€ pro QM angekommen. Ich habe sogar schon Angebote von 2400€ erhalten. Für Deutschland sieht die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC bis zum Jahr 2024 weiterhin steigende Baupreise. Was ist die Konsequenz daraus? Es wird immer weniger neu gebaut. Große Konzerne wie die Vonovia haben für 2023 sämtliche Neubauprojekte auf Eis gelegt.

Kosten für Fremdkapital steigen

Es steigen allerdings nicht nur die Kosten für Materialien, Arbeit und Energie, auch steigen die Kosten für Fremdkapital, welche im Baugewerbe essentiell sind, immer weiter an. Wir befinden uns inzwischen auf einem 10 Jahres Hoch bei den Zinsen für Baufinanzierungen. Die Konsequenzen daraus? Immer weniger Menschen können es sich leisten Immobilien zu bauen und immer mehr Unternehmen verzichten auf den Neubau.

Was daraus folgen muss

Nun kann man anführen, dass die Bevölkerung in Deutschland in den letzten 50 Jahren mehr oder weniger stagniert ist. Und dennoch fehlen in Deutschland aktuell rund 700.000 Wohnungen. Um zu verstehen, was die logischen Konsequenzen aus den massiv gestiegenen Kosten sind, ein Zitat des Vonovia Vorstandes Daniel Riedl: "Bei Objekten, die wir früher für zwölf Euro Kaltmiete pro Quadratmeter anbieten konnten, müssten wir jetzt eher Richtung 20 Euro gehen, um unsere Kosten von 5000 Euro pro Quadratmeter hereinzuholen" (Quelle). Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt in Deutschland hoch.

Die Mieten werden weiter steigen

Auch wenn die Preise für Immobilien aktuell in Deutschland am fallen sind, muss dies nicht für die Mieten gelten. Ganz im Gegenteil sogar wird aktuell davon ausgegangen, dass die reduzierte Neubautätigkeit und die erhöhten Anforderungen (Verschärfung durch den Gesetzgeber) dazu führen werden, dass die Mieten in Deutschland weiter steigen werden. Und das wohlbemerkt bei überwiegend stagnierender Bevölkerung.

Mieten werden stärker steigen als erwartet

Dazu ein Zitat aus der Tagesschau: "Auf dem Mietmarkt ist ordentlich Druck", sagt Analyst Lange. Dort treffe die starke Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum auf sinkende Leerstände in den Städten. An dem Engpass werde sich im neuen Jahr nichts ändern, meint Lange auch mit Blick auf die Zuwanderung von Kriegsflüchtlingen aus der Ukraine. Mit den hohen Materialpreisen und deutlich gestiegenen Finanzierungskosten stünden Wohnungsunternehmen unter Druck, die Kosten auf die Miete umzulegen.IW-Experte Voigtländer hält es für denkbar, dass sich der jahrelange Trend dreht und die Immobilienpreise nicht mehr den Mieten enteilen. Bereits im dritten Quartal stiegen die Angebotsmieten nach IW-Daten um 5,8 Prozent zum Vorjahresquartal. In allen Bundesländern lagen die Zuwächse über dem Mittel des dritten Quartals der drei vergangenen Jahre, wie Voigtländer beobachtet. "Womöglich kommen wir nun in eine Phase, in der die Mieten stärker wachsen als die Preise." Quelle

Mietrenditen steigen

Wenn die Mieten stärker steigen als die Preise für Immobilien, bedeutet dies vor allem eins: die Mietrenditen steigen. Das Haus in dem aktuell Leben, ist mir 2021 für 300.000€ angeboten worden. Damalige Miete pro Jahr 12.000€. Dies ergibt eine Mietrendite von 4%. Jetzt würde ich es wahrscheinlich für 400.000€ kaufen können. Unsere Nachbarn (baugleiches Haus) zahlen 2.200€ Miete pro Monat. Ich würde konservativ eher 1.800€ ansetzen. Ergibt eine Jahresmiete von 21.600€. Bei 400.000€ Kaufpreis komme ich auf eine Mietrendite von 5,4%. Ein Anstieg der Mietrendite um über 30% in nur 17 Monaten.

Zypern wächst rasant

Die Bevölkerung Deutschlands stagniert. Zypern wächst rasant. Immer mehr Menschen kommen auf die Insel. Waren es früher vor allem Russen und Briten sind es inzwischen immer mehr Menschen aus Zentraleuropa. Deutsche, Polen, Schweizer usw. Aktuell wächst die Bevölkerung Zyperns um 1-2% pro Jahr. Im Jahr 2022 ist die Bevölkerung um 1,09% (13.350 Menschen) gestiegen. Dabei ist anzuführen, dass es auf Zypern mehr Geburten als Todesfälle gibt. Im Jahr 2022 kamen auf 8.384 Todesfälle 14.149 Lebendgeburten (Quelle: countrymeters). Die Konsequenz daraus ist höchstwahrscheinlich: Die Mieten werden auf Zypern noch deutlich stärker steigen.

4.000€ Miete pro Monat - es wird verrückt

Wir wissen jetzt, dass die Mietpreise sich von dem vorübergehenden Nachfrageschock erholt haben und höchstwahrscheinlich in Zukunft weiter steigen werden. Was benötigen wir aktuell privat? Wir arbeiten Beide (meine Partnerin und ich) von zu Hause aus. Bedeutet ein größeres Office (ich benötige für YouTube etwas mehr Platz) und ein kleineres. Ein Schlafzimmer. Aktuell ein Kinderzimmer (später sicherlich mehr) und da wir da leben wo Menschen gerne Urlaub machen und wir eine große Familie haben, idealerweise auch ein Gästezimmer. Sagen wir 4,5 bis 5 Räume. Okay Gästezimmer ist ein extra. Sagen wir 4 Räume. Bei aktuell einem Kind. Was für Angebote gibt es da und zu welchen Konditionen? Das ist ein Ausschnitt aus dem Portal für Immobilien. Bei ansatzweise vernünftiger Qualität ist es nahezu unmöglich etwas für unter 3.000€ zu finden. Willst du eine Heizung für die kalten Monate und eine etwas bessere Lage, wünsche ich viel Erfolg beim Versuch etwas für unter 4.000€ zu erhalten. Das ist doch verrückt. Aber auch die Realität. Dachte ich vor einem Jahr noch, dass es verrückt wäre ein Haus für einen solchen Preis zu mieten, kenne ich inzwischen unzählige Familien, denen gar nichts anderes übrig bleibt. Sicherlich kann man im Einzelfall die Preise im direkten Gespräch noch etwas drücken, aber ob 3.800€ oder 4.000€ - beides verrückt.

Was passiert eigentlich wenn Kind 2 oder 3 kommen und man vielleicht doch ein Gästezimmer möchte? 5.000€ und mehr pro Monat an Miete? Leider ja. Gut, man kann einfach mehr in das Landesinnere ziehen. Die attraktiven Lagen kann man sich bald nicht mehr leisten. Im Zentrum von München werden wahrscheinlich auch eher Anwälte, Steuerberater oder Zahnärzte wohnen. Jaja, Vorurteil.

Eigenheim als Alternative

Schaut man sich jetzt die Preise für Häuser mit 4 Schlafzimmern und mehr an, dann hat man in einigermaßen attraktiven Lagen und mit vernünftiger Qualität schnell Preise von 900.000€ und mehr. Und mit vernünftiger Qualität meine ich eine Qualität, die man in Deutschland standardmäßig erwarten würde (Fenster an denen man bei windigen Tagen keinen Zug spürt oder ein Heizung).

Bleibt als Alternative selber bauen. Es gibt unzählige Projekte und oft kann man da aufgrund der aktuell gesunkenen Nachfrage solide Rabatte rausschlagen. Allerdings ist das nicht ohne Risiko. Ein Haus in einem fremden Land bauen. Muss man wollen.

Wie wird es wohl in 5 oder gar 10 Jahren aussehen?

"Prognosen sind schwierig, vor allem wenn sie die Zukunft betreffen." Soll Mark Twain gesagt haben und ja niemand weiß was in 5 Jahren der Fall sein wird. Wer hätte vor 10 Jahren erwartet, dass man für ein iPhone in der höchsten Ausstattung mal über 2.000€ zahlen wird? Ich halte es für wahrscheinlicher, dass größere 5 Schlafzimmer Häuser auf Zypern in 10 Jahren eher 10.000€ Miete kosten als das die Mieten gesunken sind. Ob die Dividendensteigerungen mit den Mieterhöhungen + Nebenkostenerhöhungen Schritt halten werden?

Unterschätze die Kosten nicht

Sicherlich muss man berücksichtigen, dass die selbst genutzte Immobilie nicht frei ist von Kosten. Erstens hat man in den meisten Fällen heftige Kredite am Hals und zweitens wird es von Zeit zu Zeit Reparaturarbeiten geben, die teilweise heftige Löcher ins Budget reisen können.

Fazit

Es ist und bleibt sicherlich eine Typ Frage. Wenn du als Single Mann oder als kinderloses Paar zusammen lebst und bereit bist regelmäßig umzuziehen oder auch in weniger attraktiven Gegenden wohnen kannst, dann ist die Situation sicherlich deutlich entspannter. Auch sorgt in Deutschland der starke Mieterschutz für eher überschaubare Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverträgen. Der Traum vom eigenen Haus für die Familie wird jedoch immer schwieriger zu realisieren. Wenn man dann doch mal umziehen muss und einen neuen Mietvertrag erhält, wird man höchstwahrscheinlich solide Aufschläge akzeptieren müssen.
Mit Kindern (gute Schulen, gutes Umfeld und entsprechende Infrastruktur) wird zudem die Lage immer entscheidender. Ich habe daher entschieden diese Frage für uns mit einem Eigenheimkauf zu entscheiden. Auf jeden Fall ist dies ein Thema mit dem du dich beschäftigen solltest, bevor du nach Zypern auswanderst.

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