Warum ich Immobilien in Kansas City kaufe - Vorteile & konkrete Beispielrechnung

Warum ich aktuell ein Portfolio in Kansas City aufbaue – Vorteile von US-Immobilien und eine konkrete Beispielrechnung

Ich bin gerade im Aufbau eines Portfolios von Wohnimmobilien im Großraum Kansas City (Missouri). Der Markt bietet für mich eine einmalige Kombination aus Wachstum, Resilienz und attraktiven Cashflow-Relationen. In diesem Beitrag gehe ich intensiv auf die zentralen Vorteile von US-Immobilien und speziell Kansas City ein und zeige anschließend eine konkrete Beispielrechnung für eine Immobilie, die ich gerade erwerben möchte: ein Duplex in Liberty, MO.

Zentrale Vorteile für Investoren

Es gibt nicht "den US Immobilienmarkt", genau so wenig wie den "den EU Immobilienmarkt" gibt. Ich gehe daher hier im besonderen auf den Großraum Kansas City in Missouri/Kansas ein.

Positive Bevölkerungsentwicklung

Immobilienmärkte sind träge und folgen langfristigen Trends. Einer der wohl wichtigsten ist die Bevölkerungsentwicklung. Die Metro-Bevölkerung von Kansas City wächst stetig (+6,8 % 2015–2023) mit anhaltender Zuwanderung, die die Wohnungsnachfrage stützt. Mit rund 2,27 Millionen Einwohnern (2025) ist die Region groß genug für Liquidität, aber noch zugänglich.

Diversifizierte Wirtschaft

Abhängigkeit von einer Branche oder gar einem Unternehmen? Schwierig. Nicht so in Kansas City: Keine Abhängigkeit von einer einzelnen Branche oder einem Arbeitgeber. Gesundheitswesen, Logistik, Fertigung, Finanzdienstleistungen, Technologie (u. a. Investitionen von Panasonic, Meta und Google) sowie der öffentliche Sektor sorgen für Resilienz über Konjunkturzyklen hinweg. Diese Breite hat historisch für stabile Wohnungsnachfrage gesorgt.

Steigendes reales Einkommen & BIP/Kopf

Reales Einkommen pro Kopf +21,3 % und reales BIP +18,6 % (2015–2023) stärken die Kaufkraft der Mieter. Nicht nur steigt die Bevölkerung stabil, auch das BIP pro Kopf steigt stetig.

Vermieterfreundliche Jurisdiktion

Wer Wohnimmobilien in Deutschland besitzt kann ein Lied von den Eingriffen/Einschränkungen durch "Vater Staat" singen. Nicht so in Kansas City. Missouri: kein landesweites Mietpreisrecht (und das Landesrecht verbietet lokale Mietpreisdeckelungen), effizientes Räumungsverfahren bei Zahlungsverzug und klare Kautionsregeln (maximal zwei Monatsmieten). Hier ist "Vater Staat" auf deiner Seite :)

Finanzierung möglich

US-Finanzierungen sind kein Problem. Insbesondere für Ausländer ist dies über "DSCR-Loans" möglich: Dabei geht es nicht um das persönliche Einkommen des Investors, sondern um die Mieteinnahmen der Immobilie. Die Bonität des Investors ist nicht relevant. Im Schnitt werden 30–35 % Eigenkapital benötigt. Auch sind Cash-Out-Refinance Optionen unproblematisch umsetzbar.

Kleine Tickets / hohe Renditen

Einstiegspreise bleiben vergleichsweise niedrig. Attraktive Einfamilienhäuser beginnen auf $170.000. Brutto-Renditen um die 10 % sind bei gut selektierten Objekten realistisch. Bestehende Objekte handeln mit deutlichem Abschlag zu Neubauten (Median Bestand ca. 320.000 $ vs. Neubau ca. 537.000 $).

Keine HOA-Belastung

Eigentümergemeinschaften - wer liebt sie nicht? In Missouri erwerbe ich Häuser, keine Apartments. Objekte sind in der Regel frei von Eigentümergemeinschaften; keine Gebühren, keine Sonderumlagen und keine Vermietungsbeschränkungen.

Geringes Naturkatastrophenrisiko

Holzhaus? Fliegt beim nächsten Hurrikan weg = Totalverlust. Ich bleibe in Missouri. Keine Hurrikan- oder größeren Hochwasserzonen in meinen Akquisegebieten → deutlich günstigere Versicherungen im Vergleich zu vielen anderen US-Märkten.

Sehr geringer Leerstand / starke Nachfrage

Eine geschätzte Wohnungsknappheit von ca. 29.000 Einheiten (MARC, Juli 2026) und diversifizierte Beschäftigung unterstützen konstant hohe Auslastung.

Stabiler Markt ohne extreme Zyklen

Im Einkauf liegt der Gewinn. Insbesondere wann man die Immobilie erworben hat, spielt häufig eine entscheidende Rolle. In Märkten die sich wellenförmig bewegen ist dies ein entscheidenden Kriterium. In Missouri? Eher nicht. Historisch weniger extreme Boom/Bust-Zyklen als viele Küstenmärkte; der Einstiegszeitpunkt ist daher weniger kritisch. Der heftigste Rückgang der Immobilienpreise in Kansas City während der Finanzkrise 2007–2009 lag laut FHFA-Index für die gesamte Metropolregion vom Höchststand im zweiten Quartal 2007 bis zum Tiefstand im zweiten Quartal 2012 im Durchschnitt nur bei 12,5 %. Die Mieten blieben nahezu stabil: Der lokale Mietindex gab lediglich um rund 0,4 % nach. Zum Vergleich: Der S&P-500-Kursindex verlor vom Höchst- bis zum Tiefstand 56,8 %, und die jährlichen Dividenden je Aktie gingen 2008–2009 um 21,1 % zurück. Historisch geringere Schwankungen der Immobilienpreise und nahezu stabile Mieteinnahmen (Mieten fallen in Kansas City sehr sehr selten) werden von vielen einkommensorientierten Käufern geschätzt, insbesondere wenn gehebelt worden ist.

Steuerlich attraktiv

Am Ende geht es um die Rendite unterm Strich. Durch laufende Abschreibungen und Zinskosten sinkt das zu versteuernde Einkommen in der Regel unter 0$. Positiver Cashflow ja - Steuern nein :) Aus deutscher Sicht auch sehr interessant. US Mieteinnahmen sind in Deutschland je nach Setup freigestellt (mit Progressionsvorbehalt). Ich persönlich komme effektiv auf Steuersätze zwischen 6 und 12%.

Full-Service-Verwaltung

Es ist nicht ungewöhnlich in den USA, dass Immobilien nicht nur remote erworben werden, sondern auch, dass es eine Full-Service-Verwaltung benötigt, die sich von A bis Z um die Immobilie kümmert. Es gibt unzählige Anbieter, die einem die Arbeit abnehmen. Kosten liegen realistisch zwischen 10 und 15% der Mieteinnahmen.

Geringe Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten für Käufer sind typischerweise moderat (oft 1–3 % bei Barzahlern) im Vergleich zu vielen europäischen Märkten. Sobald man eine US Finanzierung nutzt, erhöhen sich die Kosten erfahrungsgemäß auf 5-7%.

Fazit

Diese Faktoren zusammengenommen – Wachstum, Diversifizierung, vermieterfreundliches Umfeld, erschwingliche Einstiegspreise, niedrige Nebenkosten und historisch stabile Mieten bei begrenzten Preisrückgängen – machen Kansas City für mich zu einem der attraktivsten Märkte für langfristige Vermietungsimmobilien (mit Einsatz von Fremdkapital)

Die Beispielimmobilie: Duplex in Liberty, MO

Aktuell bin ich an einem Duplex in Liberty, MO (sehr gute Lage im Northland) interessiert. Die Immobilie hat 2.616 sqft (ca. 243 m²). Eine Seite ist aktuell für 1.700 $ vermietet, die andere Seite ist leer – die kalkulierte Marktmiete liegt ebenfalls bei 1.700 $. Geschätzte Brutto-Mieteinnahmen im Jahr 1: 40.800 $.

Mein angestrebter Kaufpreis inklusive Nebenkosten: 440.000 $.

Kosten für lokales Management, Property Tax und Versicherung: 9.500 $.

Instandhaltungsrücklagen (worst-case-Kalkulation): 3.100 $.

→ Laufende Kosten gesamt: 12.600 $.

Meine Annahmen:

Jahr 1 – Cashflow-Übersicht:

Brutto-Mieteinnahmen: 40.800 $
Laufende Kosten gesamt: 12.600 $
→ NOI: 28.200 $
Schuldendienst (Zins + Tilgung): 24.838 $
→ Cashflow nach Zins und Tilgung: 3.362 $

In meiner individuellen steuerlichen Situation: Durch die Abschreibungen ist das zu versteuernde Einkommen negativ, während der Cashflow positiv bleibt.

Annahme: freie Verwendung des Cashflows, keine Thesaurierung/Sondertilgung

Unter den konservativen Annahmen entwickelt sich das Investment positiv. Der Cashflow steigt durch die Mieterhöhungen, die Restschuld sinkt durch die Tilgung, und der Objektwert wächst moderat. Allerdings habe ich auch gut 132.000$ Eigenkapital investiert. Wenn das Investment nur einen Cashflow von 3.362$ pro Jahr zur Folge hätte, wäre ich nicht unbedingt positiv dem Investment gegenüber eingestellt. Springen wir einmal ein paar Jahre in die Zukunft. Was ist möglich?

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Klingt doch super?

Mit den Zahlen bin ich ehrlich gesagt auch glücklich. Es gibt sogar noch einige Faktoren, die dazu führen könnten, dass die Rendite am Ende noch besser ausfällt, als ich es hier kalkuliere:

1. Die Zinsen könnten eines Tages fallen. Nach 5 Jahren kann ich ohne Strafzahlungen umschulden. Sollte der Zins irgendwann zwischen Jahr 5 und Jahr 30 unter die 7,1 % fallen, kann ich problemlos refinanzieren und ab sofort die geringeren Zinsen zahlen. Selbst bei den 7,1 % rechnet sich das Investment für mich bereits.
2. Die Instandhaltungskosten sind bewusst sehr hoch angesetzt (worst-case). Da muss schon sehr viel schiefgehen, damit diese Summe tatsächlich vollständig anfällt.
3. Der freie Cashflow in der Rechnung wird nicht thesauriert wird, sondern frei verwendet. Bei Sondertilgungen oder einer Wiederanlage des Cashflows wäre die Rendite noch deutlich höher

Risiken?

Sicherlich. Obwohl Liberty eine Gegend mit sehr geringem Leerstand ist, könnte sich das in Zukunft ändern. Ich habe bereits Objekte in Liberty im Portfolio und kenne die Gegend ausgesprochen gut, Leerstand gibt es so gut wie gar nicht. Zumindest solange man bei der Miete nicht gierig wird.

Wertsteigerung fällt geringer aus? Ich bin nur von 3,5% ausgegangen, was mehr oder weniger nur leicht oberhalb der Inflation liegt - aber wer weiß, könnte auch anders kommen.

Es gibt sicherlich noch viele andere (theoretische) Risiken. Kein Investment ist frei von Risiken - die Frage ist wie bewertet man persönlich das Chance/Risiko Verhältnis. Auf mich wirkt diese Immobilie überaus attraktiv.

Wie das Geschäftsmodell funktioniert und die Service-Commitments

Über KCMO Property Partners erwerbe ich (und vermittle) direktes Eigentum an Vermieteten Immobilien. Es handelt sich nicht um eine Syndizierung oder einen Fonds – der Käufer erhält den klaren rechtlichen Titel an einem konkreten Objekt.

Der Prozess

1. Sourcing: Wir prüfen wöchentlich ca. 100 On- und Off-Market-Opportunities. Auswahlkriterien sind Lage, Mietökonomie, Zustand und Eignung für langfristigen Besitz.
2. Inspektion & Renovierung: Jedes Objekt wird von Dach bis Keller inklusive aller Hauptsysteme geprüft. Die Renovierungen sind objektspezifisch und auf Langlebigkeit, Vermietbarkeit und langfristige Wirtschaftlichkeit ausgerichtet.
3. Vermietung: Marktpositionierung, sorgfältige Mieterprüfung und Vertragsabschluss sorgen dafür, dass Mieter vor oder kurz nach dem Transfer einziehen.
4. Closing: Professionelle Eigentumsstruktur und Titelübertragung über eine unabhängige Title Agency. Käufer können den Titel direkt oder über eine US-LLC halten.
5. Einnahmen ab Tag 1: Optionale Hands-off-Verwaltung durch unabhängige lokale Property Manager.

Unser Versprechen

• 5-Jahres Major-Systems-Service: Reparaturen und Ersatz von Hauptsystemen des Gebäudes in den ersten fünf Jahren gehen auf uns.
• 3-Jahres Turnover-Service: Kosmetische Reparaturen und Make-Ready-Kosten zwischen Mietern in den ersten drei Jahren gehen auf uns.
• 3-Jahres Rental-Income-Support: Deckt die Miete während berechtigter Leerstandszeiten ab, während das Objekt vorbereitet und neu vermietet wird.
• Laufende Unterstützung: Begleitung von der Auswahl bis zum Closing und optionale weitere Unterstützung danach.

Wenn du Interesse an einer Immobilie in Kansas City hast, melde dich gern unter: aaron@kcmopropertypartners.com oder buche direkt einen 30 minütigen Call mit mir.

Risikohinweis

Ich erwerbe Immobilien sowohl für mein eigenes Portfolio als auch im Rahmen von KCMO Property Partners, über das ich Objekte auch an andere Investoren weiterveräußere. Dieser Beitrag dient ausschließlich Informationszwecken und stellt kein Angebot, keine Aufforderung und keine Anlageberatung dar. Alle Investments bergen Risiken, einschließlich des möglichen Verlusts des eingesetzten Kapitals. Vergangene Entwicklungen und beispielhafte Renditen sind keine Garantie für zukünftige Ergebnisse. Marktdaten können sich ändern. Jeder sollte seine eigene Due Diligence durchführen und unabhängige rechtliche, steuerliche und finanzielle Berater konsultieren. Die hier gezeigten Zahlen basieren auf meinen Annahmen und der konkreten Kalkulation für dieses Objekt – sie sind nicht übertragbar und können sich durch tatsächliche Mieten, Kosten, Finanzierungskonditionen oder Marktveränderungen ändern.

Quellen für die Marktdaten: öffentliche Quellen, referenziert auf kcmopropertypartners.com (u. a. FHFA, HUD, U.S. Census, BLS, BEA, MARC, KCRAR/Heartland MLS).

Wenn du mehr zu einzelnen Objekten oder zum Prozess erfahren möchtest, schau gerne auf kcmopropertypartners.com vorbei.